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日本的房子为何能住200年

发布时间:2019-08-16 17:21:23

时间:2019-02-21 

最近,中国富裕阶层在日本频频购买房产,很多原本用于投资出租的房子最后竟成了 自住 。那么,日本用了什么 秘诀 来保证住宅的高质量呢?

 

01

律法加持,从根本保障房屋质量

日本《建筑基础法》规定,日本的新建房屋必须要满足两个条件才能被建筑,一是新建房屋在遭遇百年一遇的地震中不倒塌,二是新建房屋必须保证在遭遇五十年一遇的地震中不受损。这样严格的政策规定,让日本的房屋质量有了参考标准,也避免了建造过程中的偷工减料现象。

 

02

200年住宅 ,日本的工匠精神

随着2006年制定的基本生活方式法,日本的住房政策已经到了一个重要的转折点。通过改变 建造建筑物并打破它(废弃和建造) 的流程,建造一个持久的房屋(= 200年的住房),重视它,增加二手房的价值,激活交易。

200年住房 不是一个具体的指标,它用于创造一个将持续很长时间的房子。2009年,200年的住房构想成为具体形式,并作为新法颁布。那就是 关于促进长期优秀住房的法律(长期优秀住房法) 。之后,它被称为 长期优秀住房 而不是 200年住房 。

当然,这里所指的200年,并不是说200年内不做任何的修复工作,而是指住宅的结构年限能达到200年。

除此之外,日本人还有令人敬佩的 工匠精神 。所谓 工匠精神 ,就是一辈子只做一件事,而且将这件事做到极致。

 

 

日本学校办公楼,建于20世纪60年代,照片摄于2016年

 

0

不漏水的房子 ,从内到外质量保障

在国内的老房子或者毛坯房内,困扰大家最深的问题就是 水 和 电 。怎样才能使卫生间、厨房不漏水?怎样安排各种电路水路才最合理?,房各种管道、电路、水路的设计与安排都非常的慎重,稍有不慎,基本都要重新来过。尤其是漏水这个问题,经常是楼上漏水楼下遭殃,导致很多家大面积重新修缮。

 

 

 

国内部分 0年间房龄房子内部

 

日本部分 0年间房龄房子内部

 

而相对于国内楼房的经常漏水等问题,在日本几乎是没有的。日本的房地产商和建筑公司回尽最大的努力保障房子的质量问题,他们对于生产质量上有着极高的要求。而且日本住宅的厨房与洗手间施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间。同时,从材料的源头上由专业的设计公司设计,标准化、自动化程度高,产检极其严格,品控做得相当好。

 

04

住宅建设中的要求十分严格

设计标准制定出来,具体的实施还得靠施工来完成,施工标准则成为这过程的关键所在了。一般情况下,日本楼盘由开发商委托信誉好的建筑公司施工,绝对不允许出现转包的情况。为了防范施工过程中可能出现的问题,开发商会不定期检查施工品质,如果发现不符合施工标准的情况会对建筑公司进行处罚,并要求建筑公司补修。

开发商还会针对建筑公司提供一些技术方面的建议,以提升施工品质。建筑完成后,交房之前的安全检查也是非常重要的,不仅有相关的检查,还会接受购房者长达数周的检查,只有在这些检查确定没有问题,才能在开发商、建筑商和客户签订各种承诺保障条款后达成购房行为。

据《广州日报》报道,目前日本20到60层的建筑,包括住宅基本都采用了预制构件,其中约80%的建筑采用了全预制构件,即所有梁柱和楼板都为预制构件。尽管产业化建房办法在单独一幢建筑中看起来成本不菲,但大规模运用,就能有效节约成本,而且流水线标准化生产,也大大提升了建筑质量。

 

搭积木 建房,梁柱和楼板都是事先生产好的

 

05

细致周到的住宅管理

建筑标准也好,积极施工也好,都是属于硬件的事情,真正的软件实际上是住宅的管理。我们看到日本住宅的管理,特别是楼房的住宅的管理是非常细致周到的,有着各种各样的规定。住宅区的住户们要组织一个管理的组织,由管理的组织再委托管理公司进行物业管理,然后实施事物的管理、管理员的业务、清扫及设备管理等等。管理公司要保证住宅的清洁还有各种维修,与此同时,各个住户每个月要缴纳一定的管理金,由管理组织来监督管理公司来履行职责。

 

06

共同维护,保证长期维修的资金来源

日本有一项法定的制度,那就是买了公寓楼的房子,就要缴纳维修基金。

维修基金的缴纳,是每一位拥有房产权的人必须承担的义务,而且这一项义务是依据 平等均分 的原则实施的。维修基金怎么缴纳呢?

首先,在购买新房时,户主必须需要缴纳一笔维修基金,然后,每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。必须说明的是,开发商也必须缴纳一笔维修基金,而且这一笔维修基金,必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

 

 

07

防火、防水、防震

1924年开始,日本建筑规范规定结构力计算要考虑抗震系数,在这方面日本当时走在了世界前列。

目前日本的建筑,在抗震方面基本上分为 类。 一是耐震结构,二是制震结构, 三是免震结构。

 

 

所谓的耐震构造,最主要的原理就是提高柱子和墙壁的强度和韧度,建筑物总体经得住震动。目前我国主要采用这种方法。

而免震结构和制震结构都是比较新的技术。在日本,将抗震结构的建筑改为免震建筑,成本只需增加5%~10%,对于地震频发的日本来说,免震建筑的性价比要更高。

另外,住宅内均配备了完善的防火设备,灭火器、自动洒水灭火装置、消防栓等设备一应俱全,一定规模的住宅区还会每年举行防火演习。住宅的装饰材料也选用不易燃的防火材料,可以防止火灾时产生有毒气体。为了防止水害,政府还会分发灾害预测地图,用来预测发生台风大雨时河流泛滥的状况,让周围住宅在设计建造时就提前做好准备。日本住宅最基本的要求就是 防火、防水、防震 。

因此,在购买日本的房子时,可以完全不用担心质量问题,也基本解释了为什么二手房在日本交易市场比较受欢迎的原因。过硬的质量才能是房子保值有了强大的保证,不管是自住还是出租,都是理想的居住场所。

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